Verlust eines Wohnungsschlüssels
OGH vom 26.08.2025, 9 Ob 77/25a:
[1] Die ordentliche Revision wurde vom Berufungsgericht nachträglich über Antrag der Kläger zugelassen, weil es keine gesicherte Judikatur des Obersten Gerichtshofs zur Frage der Schadenersatzpflicht des Mieters hinsichtlich der Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage bei Verlust eines einzelnen Schlüssels der Schließanlage gebe.
Rechtliche Beurteilung
[2] Die Revision der Kläger ist ungeachtet des – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) – Ausspruchs des Berufungsgerichts nicht zulässig. Sie kann keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO aufzeigen.
[3] 1. Gemäß § 1109 ABGB ist die Sache nach Ende des Bestandvertrags in dem Zustand zurückzustellen, in dem sie übernommen wurde. Wird der Bestandgegenstand beschädigt, haftet der Bestandnehmer gemäß § 1111 ABGB für sein Verschulden. Zur Rückstellung des Bestandobjekts gehört auch, dass die Schlüssel für das Objekt zurückgestellt werden.
[4] 2. Dass der Beklagten der Beweis nicht gelungen ist, dass sie am Verlust des Wohnungsschlüssels kein Verschulden trifft, wurde auch von den Vorinstanzen angenommen. Strittig ist nur, ob sie auch für die Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage des mehrere Wohneinheiten umfassenden Hauses aufzukommen hat, weil der Schlüssel nicht nur die Wohnungstür, sondern auch das Haustor sperrte.
[5] 3. Die Kläger wenden sich in ihrer Revision nicht gegen die der Entscheidung des Berufungsgerichts zugrunde liegende Rechtsauffassung, dass der Ersatz der gesamten Schließanlage nur bei Missbrauchsgefahr geschuldet ist und der Vermieter für diese Missbrauchsgefahr beweispflichtig ist. Sie verweisen im Wesentlichen nur darauf, dass bei einem unbefugten Eindringen mit einem verlorenen Schlüssel kein Versicherungsschutz aus der Einbruchsdiebstahlsversicherung bestehe.
[6] Dabei übergehen sie allerdings, dass die Beklagte für den Tausch des Wohnungsschlüssels ohnehin aufzukommen hat. Selbst wenn daher der Schlüssel einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden könnte, besteht kein unmittelbares Risiko für ein unbefugtes Eindringen in das konkrete Objekt. Inwieweit ein Risiko in Bezug auf die Allgemeinflächen besteht bzw signifikant erhöht wird, wird dagegen nicht näher dargelegt.
[7] Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die sehr allgemein gehaltenen rudimentären Ausführungen der Kläger zu einer Missbrauchsgefahr nicht ausreichen, um einen Austausch der gesamten Anlage zu rechtfertigen, sind vor diesem Hintergrund nicht korrekturbedürftig. Die Frage, wie ein Vorbringen einer Partei zu beurteilen ist, ist für sich keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung (RS0042828 [T13]).
[8] 4. Auf die weiteren von den Vorinstanzen als unberechtigt angesehenen Schadenersatzansprüche kommt die Revision nicht zurück. Mangels Ausführungen, warum die Beurteilung der Vorinstanzen dazu unrichtig sein soll, ist auf diese Punkte nicht einzugehen.
[9] 5. Zu den offenen Forderungen aus Mietzins und Betriebskosten konnte das Erstgericht nicht feststellen, dass das Schreiben, auf das die Kläger im Wesentlichen ihren Anspruch stützen (./M), der Beklagten jemals zugekommen ist. Festgestellt wurde dagegen, dass ein Erhöhungsschreiben zugegangen ist, mit dem ein niedriger, unstrittig bezahlter Betrag vorgeschrieben wurde. Es wurde auch kein Vorbringen erstattet bzw Beweise angeboten, aus denen sich ableiten ließe, dass der behauptete Erhöhungsbetrag tatsächlich 10 % der Betriebskosten des Vorjahres nicht überschreitet. Insoweit kommt es auf die in der Revision aufgeworfene Frage, inwieweit Betriebskostenakonti angehoben werden dürfen, nicht an.
[10] 6. Unabhängig von der Frage der grundsätzlichen (Un-)Zulässigkeit der Revision gelingt es den Klägern daher nicht, das Vorliegen einer Rechtsfrage von über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO aufzuzeigen. Die Revision der Kläger ist daher zurückzuweisen. Einer weiteren Begründung bedarf diese Zurückweisung nicht (§ 510 Abs 3 Satz 3 ZPO).
[11] 7. Die Kostenentscheidung gründet auf §§ 41, 50 ZPO. Die Beklagte hat auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen.
Unsere Meinung dazu
Eine interessante rechtliche Einschätzung des OGH. Selbst wenn ein Wohnungsschlüssel einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden kann, soll das immer noch kein Risiko bedingen, dass jemand unbefugt in das konkrete Objekt eindringt. Der Sachverhalt ist sicherlich etwas verkürzt dargestellt, dennoch ist der vom OGH gezogene Schluss nicht nachvollziehbar. Es geht um das Risiko des Missbrauchs und nicht darum, ob es tatsächlich passiert. Wenn ein Schlüssel einem Schloss zugeordnet werden kann, wird man kaum davon ausgehen dürfen, dass das kein Risiko darstellt.