Risikoausschluss bei Maklerverträgen
OGH vom 25.03.2026, 7 Ob 171/25k:
[1] Zwischen der Klägerin als Versicherungsnehmerin und der Beklagten als Versicherer bestand ein Rechtsschutzversicherungsvertrag. Dem Versicherungsvertrag lagen die Allgemeinen Bedingungen für die Rechtsschutz-Versicherung (ARB 2018) zugrunde, welche auszugsweise wie folgt lauten:
„Artikel 7
Was ist vom Versicherungsschutz ausgeschlossen?
1. Kein Versicherungsschutz besteht für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen
[…]
1.2 in ursächlichem Zusammenhang
[…]
1.2.2 mit
- dem derivativen Erwerb oder der Veräußerung des Eigentumsrechtes oder sonstiger dinglicher Rechte an Grundstücken, Gebäuden (Gebäudeteilen) oder Wohnungen durch den Versicherungsnehmer;
[…]
Artikel 23
Allgemeiner Vertrags-Rechtsschutz
[…]
2. Was ist versichert?
2.1 Der Versicherungsschutz umfasst die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus
[…]
2.1.2 schuldrechtlichen Verträgen des Versicherungsnehmers über bewegliche Sachen;
[…]“
[2] Die Klägerin war Eigentümerin eines Wohnhauses. Sie beauftragte den Immobilienmakler H* K* mit der Vermittlung des Verkaufs dieses Objekts. In Folge seiner Vermittlungstätigkeit wurde das Kaufobjekt am 23. 9. 2020 verkauft. Der Immobilienmakler pries das Kaufobjekt jedoch als Doppelhaushälfte an, obwohl es sich dabei um ein Wohnhaus handelte und lediglich die Schallschutznormen für Wohnhäuser, nicht aber jene für Doppelhaushälften erfüllte. Die Käufer erhoben gegen die Klägerin in der Folge Forderungen von 132.016,40 EUR und stützten sich dabei darauf, dass das Kaufobjekt zu Unrecht als Doppelhaushälfte angeboten wurde.
[3] Die Klägerin begehrt gestützt auf Art 23 ARB 2018 Deckung für die Verfolgung ihrer Ansprüche gegenüber dem Immobilienmakler betreffend dessen Fehlleistung in Bezug auf die Vermittlung des Kaufvertrags. Die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus einem schuldrechtlichen Vertrag sei versichert, wenn dieser nicht unwesentliche Dienstleistungselemente enthalte, die als „bewegliche Sache“ anzusehen seien. Dies sei hier der Fall. Die Hauptleistungspflicht des Immobilienmaklers habe in einer Dienstleistung bestanden. Er sei unter anderem für die Gestaltung und Veröffentlichung des Inserats, Bearbeitung von Kundenanfragen, Organisation von Besichtigungen und Beratung von interessierten Kunden zuständig gewesen. Die Tätigkeit des Immobilienmaklers und der abzuschließende Kaufvertrag müssten insoweit getrennt betrachtet werden. Die Ausschlussklausel nach Art 7.1.2.2 ARB 2018 komme nicht zur Anwendung und sei zudem intransparent.
[4] Die Beklagte beantragt die Abweisung der Klage und wandte – soweit im Revisionsverfahren relevant – ein, die primäre Risikoabgrenzung gemäß Art 23.2.1.2 ARB 2018 führe zum Ergebnis, dass keine Deckung bestehe. Zudem sei der Ausschlussgrund nach Art 7.1.2.2 ARB 2018 verwirklicht.
[5] Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab.
[6] Das Berufungsgericht gab der dagegen erhobenen Berufung nicht Folge. Für den zu beurteilenden Deckungsumfang sei entscheidend, ob der zwischen der Klägerin und dem Immobilienmakler abgeschlossene Maklervertrag im weitesten Sinn eine bewegliche Sache gemäß Art 23.2.1.2 ARB 2018 betreffe. Vertragsgegenstand des Maklervertrags sei die Vermittlung des Verkaufs der Liegenschaft der Klägerin gewesen. Der Maklervertrag habe damit eine unbewegliche Sache betroffen, weshalb der Versicherungsfall nicht von Art 23 ARB 2018 erfasst werde und schon deshalb keine Deckung für die beabsichtigte Rechtsverfolgung bestehe.
[7] In ihrer dagegen erhobenen außerordentlichen Revision beantragt die Klägerin die Abänderung des Berufungsurteils dahin, dass dem Klagebegehren stattgegeben werde. Hilfsweise stellt sie einen Aufhebungsantrag. Beim Maklervertrag gehöre gerade die persönliche Dienstleistung des Maklers zu seiner vertraglichen Hauptleistungspflicht. Diese Dienstleistung bestehe aus einer Reihe von Tätigkeiten, die nicht zwingend mit einer unbeweglichen Sache verbunden seien, wie vorliegend etwa die Anpreisung des Objekts und die Gestaltung von Prospekten. Der Vertragsgegenstand des Maklervertrags betreffe somit eine „bewegliche Sache“ gemäß Art 23.2.1.2 ARB 2018. Die Beklagte habe sich auch zu Unrecht auf den Ausschlussgrund nach Art 7.1.2.2 ARB 2018 berufen, da dieser auf Ansprüche gegen Makler wegen Fehlberatungen nicht anzuwenden sei.
[8] Die Beklagte beantragt in der ihr freigestellten Revisionsbeantwortung, die Revision als unzulässig zurückzuweisen, hilfsweise ihr keine Folge zu geben.
Rechtliche Beurteilung
[9] Die Revision ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig, sie ist jedoch im Ergebnis nicht berechtigt.
[10] 1.1. Im Allgemeinen Vertrags-Rechtsschutz nach Art 23 ARB 2018 sind – soweit hier von Interesse – Ansprüche aus schuldrechtlichen Verträgen „über bewegliche Sachen“ gedeckt. Voraussetzung ist, dass der Vertrag im weitesten Sinn eine bewegliche Sache „betrifft“ (RS0008869). Bewegliche Sachen sind Gegenstände, die ohne Verletzung ihrer Substanz von einer Stelle zur anderen versetzt werden können (§ 293 erster Halbsatz ABGB). Dazu zählen in der Regel zwar auch Rechte (§ 298 ABGB), die grundsätzlich als beweglich gelten, selbst dann, wenn sie verbüchert sind (7 Ob 10/25h). Entscheidend ist aber nicht die Einordnung eines Rechts als solches, sondern der Vertragsgegenstand, den das (grundsätzlich bewegliche) Recht betrifft (7 Ob 131/22y).
[11] 1.2. Der Fachsenat hatte sich in jüngerer Zeit bereits mehrfach zu Art 23 ARB mit der Abgrenzung auseinanderzusetzen, ob ein Vertragsgegenstand eine bewegliche oder eine unbewegliche Sache betrifft:
[12] Die Entscheidung 7 Ob 97/17s betraf einen zwischen dem Kläger als Treugeber und seinem Treuhänder abgeschlossenen Vertrag, der den Auftrag an den Treuhänder beinhaltete, Liegenschaften aus der zur Verfügung gestellten Treuhandvaluta auf Namen des Treuhänders zu kaufen und die Verpflichtung, diese anschließend auf Verlangen des Klägers zu einem symbolischen Kaufpreis im Vertragsweg zu übereignen. Der Oberste Gerichtshof sah ein solches gerade auf den Erwerb des Eigentums an Liegenschaften durch den Versicherten gerichtetes Vertragsverhältnis – aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlichen Versicherungsnehmers – als keinen schuldrechtlichen Vertrag „über“ eine bewegliche Sache an.
[13] Die Entscheidung 7 Ob 131/22y betraf einen Vertrag über die Anmietung eines Ferienhauses ohne Vereinbarung irgendwelcher Zusatzleistungen. Dort kam der Oberste Gerichtshof zum Ergebnis, dass ein Vertrag ausschließlich über ein Nutzungsrecht an einer unbeweglichen Sache (dem Ferienhaus) diese unbewegliche Sache „betrifft“. Darüber hinaus wurde ausgeführt, von einem (klassischen) Miet- oder Pachtvertrag sei ein typischer Beherbergungsvertrag zu unterscheiden. Ein gemischter Vertrag über eine Beherbergung betreffe sowohl die Komponente der Anmietung einer unbeweglichen Sache als zumeist auch Komponenten wie etwa Reinigung, Verpflegung oder die Benutzung weiterer Freizeiteinrichtungen, also auch bewegliche Sachen, und könne daher vom Allgemeinen Vertrags-Rechtsschutz grundsätzlich erfasst sein.
[14] In der Entscheidung 7 Ob 10/25h kam der Fachsenat im Zusammenhang mit einer anlässlich eines (Wohnungs-)Mietvertrags hinterlegten Barkaution zum Ergebnis, dass der Vertrag die Überlassung von Bargeld zur Sicherung allenfalls zukünftig entstehender Forderungen betreffe, und damit ausschließlich bewegliche Sachen. Im Allgemeinen Vertrags-Rechtsschutz gedeckt seien demnach auch Vertragsstreitigkeiten, in denen zwar ein sachlicher Bezug zu einer unbeweglichen Sache vorliege, diese aber nicht Hauptgegenstand des Rechtsverhältnisses der Vertragspartner sei. Der bloße Zusammenhang des Pfandbestellungsvertrags mit dem Mietvertrag führe zu keinem anderen Ergebnis.
[15] 1.3. Nach der herrschenden Lehre (Waldeck in Garo/Kath/Kreinsteiner, ARB 2015 [2016] F6-037; Kronsteiner, Die Rechtsschutzversicherung² [2021] 76; Gisch, ARB2.0 [2025] Art 23.2.a) sind auch Auftrags-, Bevollmächtigungs- und Geschäftsbesorgungsverträge, die einen Bezug zu einer unbeweglichen Sache haben, nach Art 23 ARB gedeckt. Insoweit seien etwa bei Verträgen mit Rechtsanwälten oder Notaren über die Errichtung von Kaufverträgen über Liegenschaften der Hauptgegenstand der Vertragsbeziehung die lege artis durchzuführende Vertragserrichtung und die damit verbundenen Sorgfalts- und Aufklärungspflichten. Die aus einem derartigen Vertragsverhältnis resultierenden Rechte und Pflichten der Vertragsparteien würden nicht durch den Inhalt des zu verfassenden Werks wesentlich beeinflusst, sodass die Deckungspflicht auch dann vorliege, wenn diese Verträge unbewegliche Sachen beträfen (Waldeck in Garo/Kath/Kreinsteiner, ARB 2015 [2016] F6-037).
[16] Demgegenüber vertritt Reichl (Verträge „über bewegliche Sachen“ – Zur Deckungspflicht der Rechtsschutzversicherung für Streitigkeiten aus Immobilienmaklerverträgen im Allgemeinen Vertrags-Rechtsschutz, ZVers 2022, 9 [11 f]), der durchschnittlich verständige Versicherungsnehmer habe bei einem Immobilienmaklervertrag als Vertragsgegenstand die Immobilie als realen Gegenstand und nicht die Vermittlungstätigkeit vor Augen, womit die Liegenschaft selbst der „betroffene“ Hauptgegenstand des Vertrags sei. Immobilienmaklerverträge seien deshalb als (sonstige) Verträge über unbewegliche Sachen im Sinn der ARB anzusehen.
[17] 2.1. Gemäß § 16 MaklerG ist Immobilienmakler, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über unbewegliche Sachen vermittelt. Der Makler ist ein Geschäftsvermittler. Die Vermittlungstätigkeit selbst entzieht sich einer gesetzlichen Definition, da die an sie zu stellenden Anforderungen je nach Geschäftszweig und Lage des Falls sehr variieren. Selbstverständlich ist, dass der Begriff „Vermitteln“ bedeutet, zwei potentielle Vertragspartner zusammenzubringen und zum Geschäftsabschluss zu bewegen. Inwieweit der Makler dabei beratend und aufklärend tätig sein muss, hängt von vielen Umständen ab (RS0118755 [T5]). Im Allgemeinen gehört es zur Vermittlung, dass der Vermittler auf den Entschluss des Vertragspartners mindestens einwirkt, dass er ihm das Vertragsanbot schmackhaft zu machen sucht, indem er fördernde Vorstellungen erweckt und bekräftigt und hemmende beseitigt oder entkräftet. Diese Tätigkeit ist es, die den Vermittler vom bloßen Boten unterscheidet (RS0062825).
[18] 2.2. Hauptgegenstand des zwischen der Klägerin und dem Immobilienmakler abgeschlossenen Maklervertrags war die Vermittlung eines Geschäfts, konkret eines Kaufvertrags über die Liegenschaft, und nicht die Begründung eines Rechts einer der Vertragsparteien an einer unbeweglichen Sache. Der Maklervertrag betrifft daher als realen Leistungsgegenstand des Maklers (vgl RS0008869) nicht die Liegenschaft selbst, sondern vielmehr dessen Vertragsleistung, eine Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags zu vermitteln. Darin unterscheidet sich der vorliegende Fall auch von den Sachverhalten, welche den Entscheidungen 7 Ob 97/17s und 7 Ob 131/22y zugrunde lagen, war der Vertragsgegenstand dort doch jeweils auf den Erwerb eines Rechts an einer unbeweglichen Sache gerichtet. Der (Immobilien-)Maklervertrag als solcher ist jedoch weder ein schuldrechtlicher Titel für die Übertragung des Eigentumsrechts noch betrifft er unmittelbar ein dingliches oder obligatorisches Recht an der Liegenschaft.
[19] 2.3. Der Immobilienmaklervertrag betrifft in der Regel unterschiedliche Leistungen des Maklers im Rahmen der Vermittlung. Im vorliegenden Fall umfasste die Tätigkeit des Immobilienmaklers nach den Feststellungen zumindest die Erstellung eigener Prospekte und das Angebot samt Anpreisung des Kaufobjekts gegenüber Kaufinteressenten mithilfe dieser Prospekte. Zwar weisen diese Leistungen einen sachlichen Bezug zu einer unbeweglichen Sache (der zu verkaufenden Liegenschaft) auf, diese ist aber nicht Hauptgegenstand des Rechtsverhältnisses der Vertragspartner des Maklervertrags. Dieser betrifft vielmehr die einzelnen Komponenten der vom Makler zu erbringenden Dienstleistungen, welche insofern als „bewegliche Sachen“ nach Art 23.2.1.2 ARB 2018 zu verstehen sind. Dies entspricht auch den berechtigten Deckungserwartungen eines durchschnittlichen Versicherungsnehmers, der als Gegenstand eines Maklervertrags und Kern des Vertragsverhältnisses die Vermittlungstätigkeit mit den dabei vom Makler zu erbringenden Dienstleistungen und weniger das zu vermittelnde Rechtsgeschäft oder das dahinterstehende Objekt ansehen wird.
[20] 2.4. Die Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus dem behaupteten Maklervertrag zwischen der Klägerin und dem Immobilienmakler unterfällt somit grundsätzlich dem Art 23.2.1.2 ARB 2018.
[21] 3.1. Die Beklagte stützt sich auf den allgemeinen Risikoausschluss nach Art 7.1.2.2 ARB 2018, welcher die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in ursächlichem Zusammenhang mit (hier) der Veräußerung des Eigentumsrechts an Grundstücken vom Versicherungsschutz ausnimmt.
[22] 3.2. Der Fachsenat hatte schon wiederholt – insbesondere zu sogenannten „Bauherren-Klauseln“ (vgl RS0126927) – vergleichbare Formulierungen in Rechtsschutzversicherungsverträgen zu beurteilen. Dabei entspricht es ständiger Rechtsprechung, dass für einen „ursächlichen Zusammenhang“ zwischen der (hier) Veräußerung des Eigentumsrechts und der Wahrnehmung rechtlicher Interessen zunächst eine (reine) Kausalverknüpfung im Sinn der conditio sine qua non erforderlich ist. Zudem muss das rechtliche Interesse des Versicherungsnehmers in einem – adäquaten – Zusammenhang mit der Veräußerung stehen. Der Risikoausschluss kann nur dann zur Anwendung kommen, wenn sich das typische Risiko, das zur Aufnahme gerade dieses Ausschlusses geführt hat, verwirklicht. Es bedarf – wie im Schadenersatzrecht zur Haftungsbegründung – eines adäquaten Zusammenhangs zwischen dem Rechtsstreit und der Veräußerung, es muss also der Rechtsstreit, für den Deckung gewährt werden soll, typische Folge der (hier) Veräußerung des Eigentumsrechts sein (vgl etwa 7 Ob 172/21a; 7 Ob 196/22g; auch RS0126927).
[23] 3.3. Ein adäquater Zusammenhang liegt dann vor, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung einen Bezug zu den für den derivativen Erwerb oder die Veräußerung des Eigentumsrechts oder sonstiger dinglicher Rechte an (ua) Grundstücken typischen Problemen aufweist. Darunter fallen somit insbesondere Streitigkeiten aus der vertraglichen Rechtsbeziehung zwischen dem Versicherungsnehmer und dem Vertragspartner des betreffenden Rechtsgeschäfts über die Erfüllung der jeweiligen Leistungen sowie dabei aufgetretene Leistungsstörungen, insbesondere Ansprüche auf Gewährleistung wegen Sach- oder Rechtsmängel sowie auf Schadenersatz wegen einer Pflichtverletzung (vgl 7 Ob 206/23d mwN).
[24] Ein hinreichender Zusammenhang besteht darüber hinaus auch mit der hier behaupteten Verletzung von Sorgfalts- und Aufklärungspflichten in Bezug auf den Kaufgegenstand durch einen Immobilienmakler, auf deren Grundlage Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer auf Gewährleistung und Schadenersatz behauptet werden. Bei der Veräußerung einer Liegenschaft wird sich der Verkäufer häufig eines vermittelnden Maklers bedienen. Dass sich bei Streitigkeiten zwischen den Vertragspartnern des Kaufvertrags, welche auf eine behauptete Verletzung von Sorgfalts- und Aufklärungspflichten durch den Makler gründen, auch Streitigkeiten aus dem Maklervertrag hinsichtlich dieses (monierten) Fehlverhaltens ergeben, ist dazu ebenso geradezu typisch wie der Umstand, dass dabei sich deckende Behauptungen und (hohe) Streitwerte zugrunde gelegt werden. Ein solcher Rechtsstreit zwischen einem Kaufvertragspartner und dem Immobilienmakler stellt damit eine typische Folge der Veräußerung des Eigentumsrechts dar.
[25] 3.4. Zusammengefasst steht somit die hier von der Klägerin konkret beabsichtigte Rechtsverfolgung wegen der behaupteten Verletzung von Sorgfalts- und Aufklärungspflichten in Bezug auf den Kaufgegenstand durch den Immobilienmakler im adäquat-ursächlichen Zusammenhang mit dem Liegenschaftsverkauf, sodass der Risikoausschluss nach Art 7.1.2.2 ARB 2018 greift.
[26] 4. Auf die Intransparenz der Ausschlussklausel nach § 6 Abs 3 KSchG kommt die Klägerin in ihrer Revision nicht zurück. Im Übrigen hat der Senat die Formulierung „in ursächlichem Zusammenhang“ bereits als ausreichend transparent beurteilt (7 Ob 172/21a; 7 Ob 196/22g).
[27] 5. Der Revision war daher im Ergebnis nicht Folge zu geben.
[28] 6. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 50, 41 ZPO.
Unsere Meinung dazu
Die vorliegende Entscheidung des OGH ist knifflig. Gegenständlich war ein Streit zwischen einem Immobilienverkäufer und seinem Makler, der ein Wohnhaus als 'Doppelhaushälfte' angepriesen und schlussendlich den Verkauf vermittelt hat. Das Wohnhaus hat allerdings den schallschutztechnischen Mindeststandards für eine Doppelhaushälfte nicht entsprochen. Der Verkäufer musste dem Käufer deshalb mehr als € 100.000,00 zurückbezahlen. Der Verkäufer hat diesen Schaden gegenüber seinem Makler geltend gemacht. Der OGH hat entschieden, dass dieser Anspruch zwar vom Allgemeinen Vertrags-Rechtsschutz gedeckt ist, jedoch dem speziellen Risikoausschluss für die Wahrnehmung rechtlicher Interessen in ursächlichem Zusammenhang mit der Veräußerung des Eigentumsrechts an Grundstücken unterliegt. Laut OGH stellt der Rechtsstreit mit dem Makler nämlich eine typische Folge der Veräußerung des Eigentumsrechts dar.
Wer hätte das gedacht? Wenn man sich mit einer Rechtsschutzversicherung gegen Streitigkeiten mit einem Immobilienmakler absichern will, muss man sich den Deckungsumfang der Versicherung sehr genau anschauen. Manche Versicherungen bieten sogar einen eigenen Baustein 'Immobilien' an, der zwar sehr viel teurer als eine normale Rechtsschutzversicherung ist, dafür aber in der Regel auch Streitigkeiten mit dem eigentlichen Vertragspartner deckt.